Выберите ваш город
Или укажите в поле
Главная Новости и события Новости компании Долевое строительство - как избежать риски

Долевое строительство - как избежать риски

1 Сентября 2014
Долевое строительство - как избежать риски

Пострадавшие соинвесторы строительства - проблемное явление наших дней, бороться с которым пытаются уже не первый год, как на государственном уровне, так и посредством саморегулирования. Понятие «обманутых дольщиков» в сводках строительных новостей уже набило оскомину. Как не пополнить их ряды и уберечь себя от мошенников рассказали нашему корреспонденту адвокат Чанышев Тимур Анверович и юрист Юдина Светлана Эдуардовна – эксперты юридической компании Advokat Premium.

 

Расскажите о подводных камнях долевого строительства?

 

Как приобрести жильё быстро, без проблем, без непредвиденных расходов и в срок? Как обезопасить себя, если выбор пал на квартиру в новостройке? Об этом задумывается каждый, кто решился на такую покупку.

На первый взгляд кажется, что все должно быть просто. Увидел понравившуюся новостройку (или место, где уже начато строительство), прочитал рекламу с заманчивыми и выгодными предложениями о покупке, позвонил, заключил договор, оплатил, став участником долевого строительства и дождался счастливого и своевременного окончания возведения дома.

В идеале все так и должно быть, но наша реальная действительность говорит совершенно о другом. Тысячи обманутых граждан так и не стали счастливыми обладателями собственного жилья, несмотря на то, что денежные средства они внесли в полном объеме и все условия договора со своей стороны они выполнили.

Никакую гарантию о том, что жилой дом будет достроен и сдан в срок (или вообще сдан) вам никто не даст. Все обещания – это только способ заманить очередного клиента и получить с него деньги.

Законодательство в этой области далеко не совершенно и количество обманутых дольщиков продолжает расти. Причем случаи недостроев встречаются очень часто. Например: в одном из городов-миллионников строительство нескольких монолитно-кирпичных домов идет уже свыше десяти лет, а дом даже не признан проблемным. Застройщик говорит: «Как могу, так и строю».

Способов как не стать счастливым обладателем квартиры много. Можно вступить в договорные отношения со строительной компанией, у которой по ряду причин просто не хватит денег на завершение строительства и необязательно, что с вашими деньгами «сбегут» (хотя и это исключать не надо). Возможен вариант, что строительство начато при отсутствии соответствующих разрешающих документов. Бывают мошеннические действия с неоднократной продажей одной и той же квартиры нескольким лицам.

Получив деньги с участников долевого строительства, застройщик становится единоличным хозяином положения, т.к. теперь не он зависит от дольщиков, а дольщики от него и при «умелом» владении ситуацией застройщик может не только не завершить строительство начатого дома, но и благополучно начать строительство нового. К сожалению, факты попустительства и халатного отношения некоторых руководителей на местах допускают эту ситуацию.

 

Какие пункты в договоре вызывают наиболее частые споры и на что стоит обратить отдельное внимание?

 

Необходимо быть внимательным и при заключении договора участия в долевом строительстве. Кстати, тот кто заключает с вами договор, не всегда является застройщиком. Чаще всего это фирма посредник, которая возьмет с вас больше, чем вы отдали бы непосредственно застройщику. Эти фирмы не дадут вам никакой гарантии, что дом сдадут в срок или вообще сдадут.

Бывает и два посредника, один из которых известная риэлтерская компания. Своей известностью она привлекательна для покупателей, однако заманчивые предложения рекламных акций не всегда оправдывают надежды покупателей. Такая компания заключит с вами договор о том, что она окажет вам помощь в приобретении квартиры и будет «вести» вас до конца, однако промолчит, что никакой гарантии они не дают. Итак, если эта риэлтерская компания не владеет долями в новостройке, то она тут же предложит вам заключить другой договор – договор покупки квартиры у ещё одного посредника, который, кстати, тоже не даст вам никаких гарантий.

В этой ситуации вы переплачиваете дважды. Первый раз риэлтерской компании, которая просто свела вас со вторым посредником, а второй раз второму посреднику.

Несмотря на то, что при покупке квартиры в незавершенном строительстве риск достаточно велик, придерживаясь основных правил, вы можете максимально уменьшить его.

В первую очередь смотрите кто застройщик. Если это организация, которая за плечами имеет не один десяток домов, ваши шансы на успех увеличиваются. Если это их первый дом, то есть над чем задуматься.

На начальном этапе следует проверить документы, свидетельствующие о разрешении конкретной строительной организации начать строительство конкретного многоквартирного жилого дома.

Узнать была ли соблюдена процедура опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 24.12.2014 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Проверить имеется ли у застройщика государственная регистрация прав собственности на земельный участок, аренды или субаренды либо, в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах.

Заключая договор участия в долевом строительстве, а он должен быть только письменным, внимательно читайте текст договора, всё, что написано в сносках, мелким шрифтом, так как именно там могут быть зафиксированы нюансы, которые для вас станут впоследствии неприятной неожиданностью.

В договоре должен быть указан срок сдачи объекта, своими силами и (или) с привлечением других лиц он будет создан.

Несмотря на то, что законом закреплена обязанность застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства не позднее срока, установленного договором, и установлена законная неустойка за нарушение данного обязательства, данные положения не всегда соблюдаются, а неустойка по договору смешная. Не нравится, не подписывай! Тем не менее, вопрос о неустойке обязательно должен быть прописан в договоре.

Договором определяется:

- конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цена договора;

- сроки и порядок ее уплаты;

- гарантийный срок на объект долевого строительства;

- способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

При отсутствии в договоре указанных условий, такой договор считается незаключенным.

В случае смерти гражданина, заключившего договор и ставшего участником долевого строительства, его права и обязанности переходят к наследникам. Застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

 

Как свести к минимуму такие риски, как проблема регистрации права собственности, задержка окончания строительства и т.д.?

 

Что же все-таки делать и с чего начать, если прошли сроки сдачи дома? Прежде всего, вспомните старую поговорку, что под лежачий камень вода не течет. Не надо сидеть сложа руки и ждать. Вначале объединитесь с остальными участниками долевого строительства по вашему недострою и выберите инициативную группу. Фиксируйте все ваши собрания и решения протоколом, чтобы это все выглядело официально и вам было что представить впоследствии на суде. Участники инициативной группы берут на себя основные организационные вопросы, ходят по соответствующим инстанциям, подготавливают документы он имени всех остальных дольщиков.

На первом этапе вы можете написать «гневные» письма в местную администрацию, прокуратуру, министерство строительства. Как правило, письма, отсылаемые в вышестоящую инстанцию, возвращаются на «землю» для принятия решения, но все-таки контроль наверху будет осуществляться.

Можно объединиться с другими обманутыми дольщиками вашего города на других строительных объектах и не обязательно, чтобы застройщик был тот же. Совместно вы можете организовать митинг протеста, чтобы привлечь внимание властей к вашей проблеме, пригласить средства массовой информации, чтобы вашу проблему показали на телевидении и осветили в прессе. Но не забудьте самое главное, что все митинги и акции протеста должны быть заранее согласованы и санкционированы в администрации города или района. В противном случае ваше собрание будет признанно незаконным и будет являться противоправным действием, подпадающим под административную и даже уголовную ответственность.

Следующим эффективным методом борьбы с нерадивыми застройщиками является обращение в суд. Во-первых, вы можете взыскать неустойку. Во-вторых, потребовать признания права собственности на долю в незавершенном строительством доме. Последнее время суды часто принимают решения именно в пользу обманутых дольщиков.

С одной стороны это, возможно, и не ускорит строительство и сдачу объекта, но с другой стороны вы обезопасите себя на тот случай, если строительство объекта попадет в другие руки. Не важно, будет ли это по причине банкротства, решением властей или мошенническим действием застройщика. В любом случае, вы обезопасите себя от многократной продажи вашей квартиры нескольким лицам. В случае, когда станет очевидным, что застройщик не способен довести строительство до конца и соответствующими компетентными органами будет принято решение о смене застройщика, вы гарантированы, что ваше право на собственность у вас никто не отберет.

В случае вашей победы в суде все судебные расходы на оплату госпошлины, экспертизы и услуг адвоката или юриста будут взысканы с проигравшей стороны в вашу пользу.

Если все-таки застройщик в силу своей финансовой несостоятельности не может завершить начатое строительство, Арбитражный суд по вашей инициативе может вынести решение о передаче строительного объекта созданной участниками долевого строительства организации (например, жилищно-строительному кооперативу). Для этого участники долевого строительства на общем собрании принимают решение о создании самостоятельной жилищно-строительной организации, после чего рассматривается отчет оценщика о стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, заключение арбитражного управляющего о степени готовности объекта незавершенного строительства; о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства; о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

В заключении хотелось бы дать самый главный совет, что за разрешением сложных квартирных вопросов всегда лучше сразу обратиться к квалифицированным юристам, которые помогут вам справиться с проблемой и вернуть ваши денежные средства.

 

Юридическая компания Advokat Premium

www.advokatpremium.ru

Поделиться: