«Тридцать тысяч за квадратный метр — нормальная цена жилья»

«Тридцать тысяч за квадратный метр — нормальная цена жилья»

16 Октября 2014
«Тридцать тысяч за квадратный метр — нормальная цена жилья»

О перспективах роста ставок по ипотеке, состоянии рынка жилья в Крыму, влиянии санкций на строительную отрасль, а также об иностранных компаниях, интересующихся инвестициями в российскую сферу жилищно-коммунального хозяйства «Газете.Ru» рассказал министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень в рамках онлайн- и видео- интервью.

 

Вопрос по инвестициям в ЖКХ. Недавно было подписано соглашение с французской компанией Veolia. И вы говорили, что ежегодно ЖКХ необходимо 500 млрд рублей частных инвестиций. Хотелось бы поинтересоваться, кто из иностранцев еще проявил интерес и вообще какое соотношение российских и иностранных инвесторов вы считаете приемлемым для российского ЖКХ?

 

—Что касается иностранных или отечественных инвестиций, в общем-то, если говорить честно, нам все равно. Потому что мы взяли за основу мировые принципы, это договора концессионных соглашений, когда имущество не передается в собственность и даже в аренду. Концессия — это временное пользование. И для нас важно, с точки зрения безопасности государства, чтобы такие жизнеобеспечивающие активы все-таки оставались в публичной собственности. Опираясь как раз на концессионную схему, мы можем привлекать и отечественных, и зарубежных инвесторов.

Вы правильно коснулись компании Veolia, потому что они одни из крупнейших игроков на рынке в Европе, и они несколько лет назад уже пытались зайти на отечественный рынок, но оказалось, не готово законодательство. Я не буду называть регион, куда они заходили, но они вышли на договоренности с руководством области, а потом руководство области сменилось. И начались новые переговоры с предложением обозначить новые правила игры и новые условия инвестирования. Они к этому просто не привыкли, это недопустимо, и они отказались от попыток приходить в российские регионы с инвестициями в эту сферу до тех пор, пока они не изучили наше новое законодательство.

Вы знаете, что мы буквально за те десять месяцев, которые существует министерство, сделали мощный рывок. Я думаю, что это действительно беспрецедентные изменения условий и правил игры. В первую очередь, это долгосрочные тарифные решения, чтобы инвестор не зависел абсолютно ни от какого-нибудь решения региональной или местной власти. Знаете, я очень люблю вспоминать, как я работал в регионе и мы строили достаточно много котельных на частные средства, а я все предлагал инвесторам: давайте трубы переложим, сети переложим — и вы снизите потери, и вся эта прибыль, не поднимая тарифов, вся она будет ваша. То есть у вас там в дырявых трубах потеря до 50% иногда доходит, а в переложенных, новых трубах — порядка 10%. Все это как бы ваше, перекладывайте. Они меня всегда спрашивали: а вы долго будете губернатором еще? Вот в этом кроется вся суть инвестиций в ЖКХ.

Долгосрочные тарифные решения вступают в силу в обязательном порядке с 2016 года, а в текущем году уже те регионы, которые готовы, могут также переходить на долгосрочные решения, первым этапом на три года, вторым этапом на пять лет. А то, что касается договоров концессии, то там вообще прописано следующее: долгосрочность тарифов фиксируется на весь период концессионного соглашения. И в случае если кто-то из муниципальных начальников захочет поиграть назад, как-то пошантажировать инвестора, должен будет ответить бюджетом. Надо было думать, когда заключали концессионное соглашение. Это очень важный момент.

Для тех, кто инвестирует в водоснабжение, мы зафиксировали предпринимательскую прибыль в 5% тарифа. Это защищенная прибыль, и тогда будет легче региональным властям и аудит проводить, и смотреть за тем, как соблюдаются соглашения.

 

Надеемся, что наши меры сработают. Во всяком случае, интерес частных инвесторов сейчас появился. Да и не только интерес, в общем-то, первые ласточки полетели. Я не так давно был в Балашихе, где российская компания «Мортон» — крупный застройщик — за свой счет, с учетом привлечения кредитов, полностью проинвестировала и построила очистные сооружения. И мы посмотрели эти очистные сооружения. Я своего заместителя и директора этих водоочистных сооружений заставил выпить водичку, очищенную. Мы раньше поражались, когда приезжали на европейские водоканалы, и когда директор пил очищенную воду, у нас дух захватывало. И вот впервые наконец-то такая проверка произошла у нас.

 

Что касается региональных планов развития ЖКХ, «дорожных карт», которые каждый субъект должен направить в Минстрой до 1 ноября, будут ли какие-то санкции применяться к тем, кто этот срок пропустит?

 

—Да. Вы знаете, что есть большая программа по расселению аварийного жилья. И Фонд содействия реформированию ЖКХ, который является нашим институтом развития, раньше накладывал большое количество условий, штрафов для регионов при получении средств для софинансирования расселения аварийного жилья. Мы сейчас по просьбе губернаторов сняли многие условия, потому что понимаем, что задачу нужно выполнять, задача непростая. И только в этом году мы должны ввести 2,8 млн кв. м жилья, в которые переедут люди из аварийного жилья. Цифра достаточно большая, мы надеемся, что мы эту задачу выполним.

И одно базовое условие мы оставили — это принятие «дорожных карт» по ЖКХ и плана капремонтов. «Дорожные карты» должны быть утверждены до конца 2014 года, также до 1 января 2015 года должны быть подготовлены все документы по региональным системам капремонта. Это является обязательным условием для получения федеральных средств на расселение аварийного жилья. Мы будем перекрывать финансирование по 185-му закону по расселению аварийного жилья тех, кто не будет справляться с принятием этих документов.

Если говорить о новой системе капитального ремонта, была большая дискуссия вокруг этого, сейчас мы выходим на софинансирование между гражданами и бюджетами разных уровней. Но для этого регионами должна быть сформирована вся нормативно-правовая база. У нас в этой сфере немного отставали те 30 регионов, где были сейчас выборы губернаторов, мы негласно, что называется, им разрешили чуть-чуть притормозить, потому что принятие этих документов должно проходить под массовой агиткампанией, для того чтобы людям все внимательно разъяснить. Понятно, что во время предвыборной кампании ни у губернатора, ни у его команды времени не будет. Так что сейчас мы будем очень строго смотреть и за этими 30 регионами. Хотя некоторые из них даже в этот период уже начали эту работу, достаточно активно.

 

После упразднения Минрегионразвития Минстрою перешли функции градостроительного зонирования. Какие-то изменения планируете в этой области проводить?

 

—Для начала нужно несколько перестроить работу нашего министерства. Мы начали достаточно быстро работать, нужно это просто чуть-чуть систематизировать. По-видимому, мы сделаем какие-то структурные изменения внутри нашего министерства. Может быть, выделим тему градостроительного зонирования и планировок территорий даже в отдельный департамент. Потому что это вопрос очень тонкий. Мы должны со всей страны получить планировки территорий, получать периодически, в том числе и на линейные объекты. Но для того, чтобы проверить, что сделано, необходим довольно большой пул профессионалов. И очень не хочется это передавать на аутсорсинг кому-то, потому что он в этих случаях может порождать некие коррупционные схемы, поэтому хотелось бы, чтобы все-таки проверкой документов в министерстве занималась группа профессионалов.

 

Прошло полгода с момента вступления Крыма в состав России. Как вы оцениваете местный рынок жилья, ЖКХ, его состояние?

 

—То, что касается местного рынка жилья, он, безусловно, интересен. Я вообще считаю, что субъект Крымского федерального округа может войти в число регионов-доноров. К примеру, Крым может развиваться очень активно.

Что касается жилья, то здесь очень разная картина. На южном побережье одна ситуация, в Центральном Крыму — другая, Севастополь — третья ситуация. Мы бы очень не хотели туда массово каких-то застройщиков привлекать, хотелось бы, чтобы развивался местный строительный рынок и местные строительные компании.

 

Вы говорите: местный строительный рынок, местные компании. В то же время, по личному ощущению, там очень много таких, знаете, самостроев, коробок и так далее, просто сделанных на скорую руку. Соответственно, есть такая специфика в Крыму. Будут ли какие-то общие регламентирующие основания применяться? Как вообще этот рынок, в достаточной степени неорганизованный все-таки? Вы говорите: местные компании привлекать, — не грозит ли это тем, что мы будем сталкиваться еще с большим хаосом в строительстве?

 

—Давайте разделим все-таки саму стройку, сам подряд и непосредственно генеральный план, принципы застройки территорий, градостроительное зонирование, как раз то, чем мы занимаемся. Здесь самое главное — это разобраться с тем, как произошла эта стихийная застройка. Мне, в принципе, импонировало первое решение севастопольских властей приостановить вообще все строительные работы на какой-то период, чтобы разобраться. Да, это может показаться сдерживанием инвестиционного процесса, но на какое-то время это надо было сделать, и они сделали и сейчас постепенно начали эту ситуацию отпускать. Потому что действительно очень много самостроев, как, к сожалению, у нас в некоторых южных городах. Вот, например, из Геленджика мне жаловались, что когда берется разрешение на строительство индивидуального дома, потом на этом месте возводится башня или гостиница. Что касается качества, то это проблема у нас в стране в целом очень большая, и в Крыму она тоже есть. Раз уж мы чуть коснулись качества строительства, откройте любой поисковик и там наберите следующую фразу: «Получить доступ к строительным работам». И вы увидите в ужасе, что там выскочит. Допуск от СРО к проведению строительных работ недорого, за один день, ноль процентов и так далее. То есть сегодня допуски выдают себе сами строители. Да, это, наверное, более было либерально, чем лицензии, которые раньше выдавало государство. Но вот этот излишний либерализм сейчас привел к потере качества строительства, вообще, в целом. И это проблема, которую мы сейчас внутри правительства обсуждаем, есть разные точки зрения на этот счет. Потом мы надеемся, что сейчас новое руководство у Национального объединения строителей, которое как раз все эти СРО объединяет, как-то исправит эту ситуацию. Мы говорили с вами о 185-м федеральном законе, о расселении людей из аварийного жилья. Есть огромное количество нареканий со стороны граждан на качество жилья. Конечно, большинство в регионах строят ответственно, но очень часто попадаются негативные замечания. Потому что еще когда не было даже нашего министерства, принимались решения о том, что малоэтажный дом, два-три этажа, не проходит государственную экспертизу, что для ускорения процесса и делалось. Но мы понимали в правительстве и рассчитывали на то, что СРО как раз в объединенном виде станут главными контролерами. Но получилось так, что из законодательства убрано было самое главное, это финансовая ответственность СРО за своих членов. И мы работаем над изменением законодательства, процесс очень непросто идет, честно вам скажу. Но с этим придется в ближайшее время что-то делать.

 

Вы говорите про финансовую ответственность и то, что качество не выросло. Но в то же время многие участники рынка жалуются, что как раз получить допуск к строительству стало намного дороже, по сравнению с тем, что было. Когда была лицензия, там за относительно небольшую сумму можно было получить лицензию на какое-то количество лет. А сейчас платеж единовременный чуть ли не до миллиона доходит, и плюс еще ежемесячные выплаты небольшие. Действительно, такое распространенное мнение, что качество от этого не растет, скорее, наоборот, падает, с одной стороны. А с другой стороны, какая-то размытость ответственности получается, и вроде бы кто-то на этом выигрывает, то есть получает большие деньги, но эффекта нет. У вас какие-то предложения есть законодательные? Вернуться к лицензированию или как-то сконцентрировать ответственность где-то, не так, как у нас сейчас размазано некоторым образом. С вашей стороны какая позиция по этому вопросу?

 

—Я скажу про свою личную позицию, потому что общая правительственная позиция пока не сформирована. Потому что еще идет дискуссия, дано время новому руководству Нацобъединения строителей постараться изменить эту ситуацию. Поэтому изложу исключительно свою личную точку зрения. Вы знаете, с одной стороны, принцип СРО мне близок как человеку, который разделяет принципы рыночной экономики. Это как в армии, когда кто-то один прокололся, а весь взвод марширует вечером на плаце. Но поработав восемь лет на земле, я очень многое в своих представлениях о моментах, связанных с управлением, поменял. Моя личная точка зрения — не работает у нас эта система. И я очень рад, что и президент, и председатель правительства поддержали позицию по лицензированию управляющих компаний в ЖКХ. Потому что была и точка зрения, что нужно делать саморегулирование здесь, это, на мой взгляд, просто привело бы к коллапсу, еще худшему, чем было, когда это все было бесхозно, как сегодня существует, и кто угодно может зарегистрироваться и управлять вашим многоквартирным домом. Моя точка зрения — эту ситуацию нужно разворачивать в сторону лицензирования. Но еще раз повторю, что это моя личная точка зрения, что пока в правительстве идет обсуждение.

 

Могут ли сдвинуть сроки для оформления лицензии управляющих компаний?

 

—Нет, у нас даже не рассматривается такое. Потому что мы осознанно дали большой переходный период. Закон был принят в весеннюю сессию, и мы, по сути, год дали на то, чтобы регионы привели в порядок свои жилинспекции, чтобы прошло соответствующее обучение. Мы сейчас постоянно встречаемся с руководителями жилинспекций, мои заместители, начальники департаментов. До мая все должны быть отлицензированы, и я думаю, что здесь не будет никаких послаблений. И мы обсуждали с регионами, что если кто-то не пройдет лицензирование, муниципалитеты должны немедленно проводить конкурсы и аукционы на те дома, которые остались с УК, которые не лицензированы. Но я думаю, что все активно возьмутся за это дело, и управляющие компании сами заинтересованы. И знаете, что интересно, вот мне из регионов уже говорят, что даже вот само принятие закона уже несколько изменило ситуацию, управляющие компании стали добрее к людям относиться. Потому что они понимают, что большой объем жалоб людей в жилинспекцию на управляющую компанию будет серьезно препятствовать получению лицензии. Здесь, конечно, много вопросов, с возможными коррупционными проявлениями, и так далее. Но мы постарались в законопроекте, вместе с депутатами Государственной думы, минимизировать эти вещи, введя туда максимальную публичность и максимальный общественный контроль. В советы при губернаторах обязательно должны входить общественники. Я очень рассчитываю на «Народный фронт», на представителей Общественной палаты, что они тоже возьмут эту ситуацию под контроль. У нас сейчас много общественных организаций подобного рода, и вот для них это хороший фронт работы.

 

Михаил Александрович, меня очень интересует тема «доходных домов», т.е. арендного жилья. Верно ли я понимаю, что основной проблемой этого сегмента является то, что девелоперам (и инвесторам) гораздо выгоднее продавать дома, чем заниматься их сдачей в дешевую аренду? Значит, для застройщиков таких домов нужно заметно облегчить условия строительства (и, возможно, дать еще какие-то льготы). Готов ли список мер, способных заинтересовать девелоперов? Расскажите об этих мерах, пожалуйста.

 

—Список мер не просто готов, а полностью принят. Действительно, когда не было закона об арендном жилье, у девелоперов не было большого интереса к тому, чтобы строить такое жилье да еще и сдавать его не по коммерческим ценам. Закону предшествовала большая дискуссия относительно того, можно ли в одном доме совмещать коммерческое арендное жилье и некоммерческий наем. В конечном итоге было принято решение, что не менее 50% должно в одном доме быть арендного жилья по социальному найму. Минстроем также уже разработаны и в ближайшее время будут внесены нормативно-правовые акты, которые полностью детализируют отношения в сфере арендного жилья. После принятия все документы будут размещены на сайте Минстроя. Принято много мер, чтобы у застройщика появился интерес. Во-первых, это, по сути, бесплатная земля. Аукцион будет проводиться по принципу голландского аукциона, который мы сейчас ввели, — на аукционе будет разыгрываться, кто из застройщиков какую цену будущего жилья предложит в этом доме. Кто меньшую цену предложит, тот и выиграет. Уже более 600 тысяч квадратных метров жилья построено в стране за последние пару лет.

 

А как понять, как выбрать застройщика? Может быть, у вас какие-то общие рекомендации есть? Потому что это острая проблема для многих.

 

—Я понял. Здесь, наверное, все-таки нужно внимательно изучить законодательство. Мы сейчас ввели некую норму, обязательную по страхованию ответственности застройщиков перед нашими гражданами. Сами крупные застройщики создали Общество взаимного страхования — ОВС. Возможно страхование в страховой компании, и возможна даже определенная банковская гарантия — эти моменты обязательно должен решить человек, который приобретает жилье. ОВС — понятная структура, какая-то крупная страховая компания — это тоже понятная структура, известная, с репутацией и так далее. Я бы рекомендовал опасаться тех застройщиков, которые страхуют риски. Как в народе говорят, в «живопырках» страхуют. Вот с этим нужно быть внимательным. Есть мнение, что вообще в законодательстве нужно повысить требования к страховым компаниям и оставить на рынке, по сути, ОВС и крупные страховые компании. Нужно изучать этот вопрос, смотреть на эффективность. Но эти маленькие страховые компании вызывают пока определенные опасения.

Поделиться: