Трудности перевода

12 Ноября 2010
Трудности перевода

В очередной раз власти продлили положение Закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", по которому в любой момент любое лицо вправе обратиться с предложением о включении его участка в границы населенного пункта. Предусмотрена и процедура принятия решения о таком включении (проведение слушаний). Однако вот какая оказия - в документе ни слова о том, как быть, если жители территории выскажутся против? Выходит, все это не всерьез, итогами слушаний никто интересоваться не намерен, все предопределено заранее.

Возможность где угодно выхватить кусок земли и построить дома или продать участок под застройку спровоцировала резкий рост интереса к сельскохозяйственным угодьям владельцев заводов, газет, пароходов. Что в свою очередь привело к массовому захвату или скупке сельхозугодий у собственников, которые получили их в ходе приватизации.
Формально земля под пшеницу и сенокосы надежно защищена законом. В Земельном кодексе сказано, что сельскохозяйственные угодья "имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране". А Федеральный закон N172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" содержит на этот счет массу всяких ограничений. Совершается такой перевод в исключительных случаях и принимает решение об этом глава региона. Чтобы крестьяне не продавали свою землю застройщикам, они обязаны предложить свой участок бывшего колхозного поля субъекту РФ.
Однако все это не сработало. Любое поле можно перевести в земли населенных пунктов, не глядя на его уникальную почвенную ценность. Например, есть такой крючок: перевести участок из одной категории в другую нельзя, если его кадастровая стоимость на 50% и более превышает среднюю по району. Вот только незадача: оценка кадастровой стоимости сделана у нас по землям налогоплательщиков - сельскохозяйственных организаций, фермеров, но не по отдельным полям. Сейчас переводить сельхозугодья можно без всякого плана развития территории. Или с планом, в котором такого участка нет и в перспективе. Больше того, теперь есть возможность включить участок бывшего поля в границы населенного пункта, пусть даже они расположены далеко друг от друга и не имеют общей границы. Можно, наконец, никуда ничего не переводить, а поменять на смутных юридических основаниях вид разрешенного использования, оставить землю в категории сельскохозяйственного назначения и строить на поле дачные дома. А чем они отличаются от недачных домов, если в них возможна регистрация проживания и отсутствуют ограничения на размеры? Оказалось - все можно.
В итоге российские города, начиная с Москвы, обрастают разбросанными поселками без учета местной социальной и дорожной структуры, которая строилась по плану, но без учета непланово появившихся поселков. Сколько земель изъято из сельскохозяйственного производства, не знает никто. Насколько она была ценна, насколько серьезен ущерб для страны по этой причине в долгосрочной перспективе, тоже никому неведомо.
Агроструктуры, фермеры уже и не мечтают приобрести участок для сельского хозяйства недалеко от города, чтобы дешево довезти свою продукцию до рынка: не купить им этого участка. Впрочем, как и на рынок не сунуться.

Государство даже не подумало о своей обязанности сформулировать общественный интерес к сельскохозяйственным угодьям в новых условиях и попытаться его реализовать. В Московской области активный вывод сельскохозяйственных угодий начался под циничные речи местных начальников об экономической нецелесообразности ведения сельского хозяйства в 60-километровой зоне от Москвы. Да и впрямь, зачем нам свежее молоко и зелень с каплями росы? Не экономическое это мышление! А экономическое легко можно оценить, задав поиск в Интернете "услуги по изменению вида разрешенного использования или переводу участков из земель сельскохозяйственого назначения в земли населенных пунктов". Сразу виден размах: сельскохозяйственные угодья попадают девелоперам в десятках, сотнях, тысячах гектаров, а услуги по переводу - по содействию в получении необходимых для этого подписей должностных лиц - измеряются в сотнях (для изменения вида разрешенного использования) и тысячах (при изменении категории земель) долларов за сотку.
Можно прикинуть доходность бизнеса по покупке сельскохозяйственных угодий, на которых было ранее разрешено ведение сельскохозяйственного производства, и их продаже уже с разрешением строить дачи на сельскохозяйственных угодьях на примере Московской области - рентабельность этой операции постепенно повышалась, приближаясь к 1000%.
За Московскую область можно было бы порадоваться, что она так много получила в свой бюджет. Если бы не два но. Первое: купил участок бывшего крестьянского (фермерского) хозяйства для дачного строительства один гражданин. Сколько будет теперь на этом участке стандартных участков в 10-20 соток? Сколько будет стоить каждый такой участок? Да, впрочем, о чем это я? В нынешнем российском законодательстве нет ограничений на размер участка для дачного строительства, если гражданин его купил. Если бы ему такой участок предоставило государство, то тут есть ограничение, а в других случаях - нет. Второе: зачем федеральный закон дал такое право субъекту РФ, если он также, как вульгарный спекулянт, взял кусок поля, не глядя на его ценность, продал... Все это можно было бы понять, если бы субъект РФ покупал плохое поле, имея долгосрочный план развития территории, собирая земли для строительства объектов, предусмотренных долгосрочным, обсужденным, одобренным планом. Да даже хорошее поле купил, хочет порадовать граждан своей страны и продает им участки, каждому отдельно, все идет в бюджет! Но просто так дать субъекту РФ право первоочередной покупки для того, чтобы он продал сельскохозяйственные угодья отдельному лицу для обогащения - это политика?
Массовый вывод сельскохозяйственных угодий под застройку не может быть объяснен таким благим делом, как развитие малоэтажного строительства для нуждающихся граждан страны. Потому что таких нуждающихся граждан в массе выросших на полях поселков - единицы. Как правило, эти участки, дома покупают люди, уже имеющие квартиры, - как второе, третье жилье, как инвестиции. Да, собственно, государство и не интересует, нуждающиеся они или нет. Так, в процедуре включения участка сельхозугодий в границы населенного пункта нет требования, что это допускается, когда в населенном пункте есть очередь из тех, кто хочет купить или построить дом. Как правило, в этих новых поселках, вдали от непривлекательных сел, которые взяли эти новые поселки под свое крыло, будут проживать совсем сторонние для сел люди. Обращайся любой, есть процедура - крайне непрозрачная - проведем и включим!
В последнее время в России идет дискуссия о необходимости перехода от категорий земель к видам разрешенного использования. Поддерживая в принципе это решение - сама не раз за это выступала - не могу не удивиться тому, что нет дискуссии о том, как это будет сделано. Опять всю работу ведут, как правило, юристы: уйдем от этого, придем к этому... А куда, как и почему надо идти, почему именно так, какие есть риски, какой есть опыт, как это лучше сделать в условиях России, сколько это будет стоить, почему это будет лучше? На подавляющее число вопросов ответов нет.

Поделиться: